Ông Hla Aye, thành viên Hiệp hội Du lịch Myanmar, cho biết: “Resort là một mô hình nghỉ dưỡng cao cấp, phù hợp với xu thế phát triển của xã hội và nhu cầu của con người. Vì vậy, đầu tư vào resort là sự đầu tư đúng hướng, không những mang lại lợi nhuận cao, mà còn góp phần đưa du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Tuy nhiên, giữa lợi nhuận và bài toán đầu tư là một khoảng cách lớn, không chỉ đòi hỏi nguồn vốn mà còn đòi hỏi phải biết cách làm. Điều này không phải nhà đầu tư nào cũng làm được”.
Một nhà đầu tư ví von: “một ha đất làm nông nghiệp chỉ thu được 100 ngàn đồng, nhưng nếu chuyển sang làm resort thì hiệu quả lớn hơn hàng chục ngàn lần”. Bài toán lợi nhuận đó đã tạo nên cơn lốc đầu tư vào resort, nhưng cũng cuốn theo cả những trái đắng cho nhiều nhà đầu tư.
Chưa “khai” đã “phá”
Năm 1995, Bình Thuận trở thành tâm điểm của sự kiện “Nhật thực - chuyện tình vũ trụ giữa mặt trăng và mặt trời”. Từ đó, Mũi Né xuất hiện trên bản đồ du lịch trong và ngoài nước, tạo tiền đề cho du lịch Bình Thuận tăng tốc, thu hút hàng loạt nhà đầu tư. Resort, khu nghỉ dưỡng cao cấp phát triển mạnh mẽ dọc bờ biển Ninh Thuận, Bình Thuận.
Tuy nhiên, nhiều khu resort không quy hoạch và kiến trúc tùy tiện. Có những khu dài hàng trăm mét, nhưng cũng có khu chỉ rộng độ 20m..., tàn phá cảnh quan thiên nhiên và cuộc sống người dân nơi đây. Phát triển du lịch cũng như quy hoạch resort tại Bình Thuận những tưởng sẽ là bài học nhớ đời cho các địa phương khác. Thế nhưng, đầu tư cho các khu resort cho đến nay vẫn là bài toán khó đối với nhiều địa phương cũng như bản thân các nhà đầu tư.
Ông Hla Aye, thành viên Hiệp hội Du lịch Myanmar, cho biết: “Resort là một mô hình nghỉ dưỡng cao cấp, phù hợp với xu thế phát triển của xã hội và nhu cầu của con người. Vì vậy, đầu tư vào resort là sự đầu tư đúng hướng, không những mang lại lợi nhuận cao, mà còn góp phần đưa du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Tuy nhiên, giữa lợi nhuận và bài toán đầu tư là một khoảng cách lớn, không chỉ đòi hỏi nguồn vốn mà còn đòi hỏi phải biết cách làm. Điều này không phải nhà đầu tư nào cũng làm được”.
Khi nhìn lại thực trạng các resort của Việt Nam, nhiều ý kiến cho rằng, do công tác quy hoạch, tiêu chuẩn thẩm mỹ của các resort đang lộ quá nhiều bất cập, nên tiềm năng của các resort chưa khai thông hết đã bị tàn phá.
Chẳng hạn, ở Mũi Né, do phát triển ồ ạt, không theo quy hoạch khoa học nên các resort ở đây tuy nhiều nhưng manh mún, nhỏ lẻ, chủ đầu tư đa phần chạy theo lợi nhuận nên bỏ qua các tiêu chuẩn cần thiết của một resort. Nhiều khu bị bê tông hóa với mật độ xây dựng quá cao, có nơi che khuất cả tầm nhìn ra biển làm cho toàn cảnh khu vực thêm chật chội, tù túng. Nghiêm trọng hơn là các resort không có biện pháp xử lý chất thải, thường xả thẳng ra biển, gây ô nhiễm môi trường biển trầm trọng...
Mặc dù quy định khoảng cách xây dựng resort phải cách xa bờ biển 50m và độ cao không được quá hai tầng, nhưng ngay tại Phan Thiết vẫn có những resort xây sát biển và sừng sững tới bảy tầng, như Sea Lion Resort hoặc Tiến Đạt resort...
Theo các chuyên gia nghiên cứu môi trường, xây dựng các khu nhà nghỉ sát biển cũng can thiệp vào chu trình bồi lấp của cát biển ven bờ, đẩy nhanh quá trình hoang mạc hóa, phá hủy môi trường và làm bờ biển bị xói lở. Bên cạnh đó, điều kiện để xây dựng một khu resort là phải gắn liền với thiên nhiên, biệt lập với các khu dân cư và yên tĩnh. Thế nhưng hiện nay, nhiều nơi resort lại chen chúc nhau như một khu phố resort.
Ông Nguyễn Cao Trí, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Bến Thành, chủ đầu tư Romana Resort (Phan Thiết), cho biết: “So với Bali có khoảng 350 resort thì số lượng resort ở Mũi Né nhiều hơn gần gấp đôi nhưng quy mô lại nhỏ, chất lượng không ai quản lý. Ở các nước có số lượng resort lớn như vậy, nhà nước sẽ có chính sách quản lý, quy hoạch chi tiết.
Đặc biệt, khi đầu tư resort, các nhà đầu tư không chỉ phải cam kết giữ nguyên vẻ đẹp thiên nhiên, mà còn phải có trách nhiệm với người dân, gắn resort với văn hóa, thiên nhiên ở đó. Chẳng hạn, ở khu vực resort có bao nhiêu hộ dân làm nghề gì thì nhà đầu tư phải có trách nhiệm chăm lo cho các hộ dân và duy trì nghề đó.
Ngược lại, người dân trong khu vực sẽ là người của resort, họ mặc đồng phục của resort, trồng trọt, sản xuất ra những sản phẩm sạch, những vật dụng sinh hoạt cung ứng cho resort. Trong khi đó ở Việt Nam, vai trò của Nhà nước vẫn còn mờ nhạt, đặc biệt là thiếu sự quy hoạch tổng thể”.
Cũng chính vì phát triển tự phát, nhỏ lẻ, thiếu quy hoạch, nên dẫn đến những hệ lụy không nhỏ cho nhà đầu tư. Như trường hợp hàng loạt dự án ở Phan Thiết vừa bỏ vốn xây dựng thì nhận được thông báo tạm ngưng vì quy hoạch lại. Hoặc vừa qua, hơn chục chủ dự án đầu tư vào các khu nghỉ dưỡng bãi biển ở Tiến Thành và Thuận Quý (Bình Thuận) phải ngưng vì bất ngờ bên bờ rào resort lại có công ty đến khởi công khai thác mỏ titan...
Tìm khác biệt để cạnh tranh
Sau thời gian điều chỉnh, xu hướng đầu tư vào các khu resort cũng đang tăng trở lại. Theo Sở Kế hoạch - Đầu tư Bình Thuận, chỉ tính riêng dự án du lịch ở Mũi Né (gồm Mũi Né - Hàm Tiến - Long Sơn) còn hiệu lực là 136. Trong đó có 78 dự án đang hoạt động (với khoảng trên 70 resort từ 2 sao đến 4 sao), số còn lại có 18 dự án đang gấp rút triển khai.
Xu hướng này khiến thị trường bất động sản du lịch trở nên sôi động tại các vùng biển du lịch nổi tiếng ở Việt Nam. Nhìn bên ngoài, việc đua nhau làm resort có vẻ khả quan vì số vốn đầu tư vào các dự án sau luôn có xu hướng cao hơn các dự án trước, kể cả quy mô.
Chẳng hạn, mới đây, Công ty Ngoại thương và Phát triển Đầu tư TP. HCM (MCK: FDC) đã ký biên bản ghi nhớ (MOU) với Chủ tịch UBND tỉnh Bạc Liêu về cam kết đầu tư dự án khu resort sinh thái, nghỉ dưỡng ven biển Bạc Liêu với quy mô vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng. Vào đầu tháng Tám vừa qua, Eurowindow cũng đã khởi công khu nghỉ dưỡng cao cấp Hòn Ngang - Bãi Cát Thấm tại huyện Vạn Ninh (Khánh Hòa) với tổng mức đầu tư là 5.800 tỷ đồng...
Trong xu hướng đầu tư mới, việc tạo ra sự khác biệt, độc đáo cho các dự án là một yếu tố được các chủ đầu tư đặc biệt nhấn mạnh. Thực chất, đây là hướng đi cạnh tranh mới của các resort khi hiện nay nguồn cung đã vượt cầu.
Bà Anoa, chủ đầu tư dự án Anoasis Beach Resort (Bà Rịa - Vũng Tàu), lý giải: “Do hiện nay có quá nhiều resort mọc chen chúc nhau nhưng hoạt động manh mún, phục vụ chưa xứng tầm với dịch vụ resort, đặc biệt thiếu phong cách riêng, nên không ít resort bị sụt giảm lượng khách và đã cạnh tranh bằng cách đua nhau hạ giá.
Tuy nhiên, cách cạnh tranh này chỉ giúp resort tồn tại trong một thời gian ngắn, vì mong muốn của khách ở resort không hẳn là giá rẻ, mà họ muốn thoát khỏi không gian cũ đang sống để được chiêm ngưỡng vẻ đẹp thiên nhiên, cảm nhận cái hồn, nét văn hóa riêng của resort qua phong cách thiết kế. Vì vậy, tạo sự khác biệt, phong cách độc đáo cho resort là xu hướng cần làm để thu hút khách”.
Giải thích vì sao các resort thường rơi vào tình trạng đơn điệu, không có nét đặc trưng và thường bị chắp vá, lắp ghép na ná nhau, ông Hà Văn An, chủ đầu tư L’amien resort, cho biết: “Do ngại tốn kém, ngại lặn lội tìm tòi vật liệu, nhà thiết kế, nhà thầu có kinh nghiệm và nhất là không am hiểu kiến trúc, vật liệu xây dựng, nên một số chủ resort thường thuê nhà thiết kế, thi công và giao hết cho họ.
Trong quá trình triển khai, nhà thiết kế chỉ đưa ra ý tưởng, sau đó giao lại cho nhân viên triển khai chi tiết và càng đi sâu, ý tưởng càng bị sai lệch.
Rồi để làm nhanh nhất, dễ nhất, các nhà thầu thường không chịu bỏ công tìm tòi vật liệu, mà chỉ cóp nhặt những gì dễ làm, dễ có để ráp lại, nên hầu hết các resort thường có chung một nét hao hao giống nhau, thậm chí họ còn pha tạp một cách vô tội vạ các kiểu kiến trúc, vật liệu sẵn có, như xây resort theo phong cách làng quê miền Trung, có mái ngói liệt, tường rơm, vách đất mà lại uốn thêm mái cong, chạm rồng, phụng như kiến trúc miền Bắc, đi với nền gạch ceramic và khung nhôm, kính...”.
Nhỏ dễ bại, lớn khó hoàn vốn
Tuy đã nỗ lực tìm sự khác biệât, nâng tầm quy mô đầu tư, dịch vụ, nhưng hầu hết các resort hiện nay đều vắng khách, công suất phòng trung bình chỉ đạt 20 - 25%, ngay cả vào mùa cao điểm (tháng Mười một - tháng Ba), hoặc những ngày nghỉ cuối tuần, công suất phòng cũng chỉ đạt tối đa khoảng 70 - 80%.
Vì vậy, có một nghịch lý là đầu tư vào resort càng nhỏ lẻ, nghiệp dư thì càng dễ thất bại, nhưng đầu tư càng nhiều thì thu hồi vốn càng chậm. Tuy có lợi thế đầu tư khá sớm và chỉ sau 5 năm đã thu hồi vốn, nhưng chủ Romana resort, ông Nguyễn Cao Trí, cũng thừa nhận: “Vào thời điểm này, gia tăng lợi nhuận ở các resort không dễ dàng và resort đang có nguy cơ khủng hoảng thừa”.
Từng đầu tư các dự án bất động sản lớn, nhưng khi nhảy sang lĩnh vực resort, khách sạn, ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai, cũng phải tuyên bố: “Đầu tư vào khách sạn, resort là một thất bại và sai lầm”.
Ông Lương Tiến Đạt, Trưởng phòng Kinh doanh resort Pandanus (Mũi Né), cũng cho biết: “So với trước đây, khi thị phần chưa bị xé lẻ cạnh tranh nhiều, lợi nhuận của các resort rất khả quan. Nhưng hiện nay, doanh thu sụt giảm đáng kể. Theo ước tính, thời gian thu hồi vốn của một resort khoảng từ 5 - 7 năm tùy theo quy mô, nhưng với đà này thì sẽ kéo dài hơn”.
Với các resort nhỏ, thiếu không gian và khoảng xanh thì tình hình càng khó khăn hơn. nhiều resort ở Mũi Né đã phải ngưng hoạt động vào những mùa thấp điểm, hoặc có không ít resort cũng đã phải sang nhượng và những người chủ mới cũng chỉ “mua” resort để khai thác lợi nhuận, chứ không hề có tâm huyết đầu tư. chính vì vậy, không ít resort đã bắt đầu xuống cấp, như Whitesand Dốc Lết Resort.
Một khó khăn làm chậm quá trình thu hồi vốn, theo ông Đinh Hoàng Hải, Tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Thắng, chủ dự án resort ở Cam Ranh, là do “rút kinh nghiệm” từ các địa phương đi trước, nhiều tỉnh, thành đã thận trọng hơn và có những quy định chặt chẽ cũng như quy hoạch chi tiết, dài hạn, nhưng các thủ tục cấp phép vẫn còn khá lâu, khiến các nhà đầu tư bị ngâm vốn.
Bên cạnh đó, những hạn chế của cơ sở hạ tầng, phương tiện đi lại cũng làm cho du khách ngần ngại, kể cả các dự án cũng chưa mạnh dạn đầu tư.
